50代から始めるマンション経営

退職までの限られた時間での私設年金づくり

50代といえば、高度成長を受け継ぎ、好景気〜バブル崩壊を経験し、まさに今ご職場においては責任あるポストを任されている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。 いよいよ定年退職年齢まで残り10年をきったこともあり、充実したセカンドライフを考えている方も多く、マンション経営を始める人も多くいらっしゃいます。

働き始めたころは60歳から支給されていた年金も、いつの間にか65歳からしか支給されなくなり、減額もされています。そんな50代の方は限られた時間の中で効率よく、豊かな老後生活を送るための安定収入をマンション経営で作ることができます。

とはいえ、「今更、新しいことを始めるのは…」「まだまだ子供に負担かかっているし…」また、バブルを経験されている分「マンションなんて値崩れするから…」と思っている方も少なくありません。

退職してからではローンを組むことは難しくなってしまいます。しかし、退職金がある勤務先の方は給与所得がある内がローンを組むチャンスなのです。現在の金融機関の利率では大きな金額を預金していても増えませんし、リスクのある投資は元金をなくす可能性もあります。

現在のマンション経営は、値上がり期待の転売目的(キャピタルゲイン)ではなく、適正価格のマンションからの家賃収入(インカムゲイン)を目的としています。

50歳の方の平均余命は男性で31.51年。女性で37.61年という長い余命があります。親の介護を経験された方であれば精神的にも金銭的にも負担が掛り、いかに大変かという事もご理解されていると思います。老後を楽しむ資金作りと同時に、自分たちの老後の面倒を見てくれるお子様の為の運用商品としても考えられます。


50代で始める人の目的とメリット

限られた時間での効率の良い私設年金づくり

いよいよ定年年齢まで10年をきって、"年金"という二文字が身近なものに感じる時期ではないでしょうか。65歳まで働けなかったら、年金支給までの5年間を無収入でどうやって生活しようかと心配している方もいます。ただ、同時に子供の教育費などが終わりはじめる時期でもあり、多くの方は本格的に老後資金を準備する環境が整い始めたのではないでしょうか。
しかし、長く続く低金利時代。身近な銀行預金などでは老後の資金づくりは退職までの時間では難しくなっています。
そこで老後の資金を貯めるのではなく、老後の収入源をつくることをお勧めします。
マンション経営はローンを利用した場合、目標とする退職までにローンの元金を自己資金や繰り上げ返済とともに毎月の家賃で減らすことができます。つまりは預金のように自己資金のみで貯蓄を増やすのではなく、自己資金と家賃収入との二馬力で資産形成をします。さらには、ローン完済後は取り崩しの可能性がある預金や期間付の個人年金保険とは違って、自己資産から生まれる"不労所得"として家賃収入を一生涯受け取ることができます。

1,490万円の現金の場合

1,490万円のマンションの場合

ポイント
  • 給与と家賃の二馬力で資産形成できる
  • 取り崩す可能性がある預金よりも収入源を作る
  • 次の世代にも資産=収入源を残せる

保険料の見直しと終身保険として

住宅ローンには「団体信用生命保険」が付いていますので、万が一の時にはローンの残債が生命保険会社によって一括返済され、無借金のマンション(収入源)が残ります。
すなわち、売却すればまとまった現金が保険金代わりに受け取れ、貸し続ければ、毎月の収入が遺族年金代わりに受け取れるマンションをご家族に残せます。
ローンの毎月の返済は家賃収入から支払いますので、実際の自身の持ち出しはほとんどありません。
一般的な生命保険の場合、年齢とともに保険料負担は大きくなります。なかにはお子様も成人し、教育資金の負担が終わり、生命保険の見直しをお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。マンション経営は月々の負担の少ない生命保険としてもお考えいただけますので、生命保険の見直しの際にお持ちになる方が多くいます。生涯にわたって現金化できる資産ですので、終身保険として考えられます。

ポイント
  • 保障はそのままで保険料負担を軽減できる
  • 終身保険としても利用できる
  • ご家族の保障を増やし、同時に将来の収入源作りになる

扶養控除終了による増税の対策

子供の教育費負担がやっと終わってやっとゆとりができると思っていたら、翌年から給料の手取りが減ってしまった。という経験をした方も多くいらっしゃいます。つまりは、特定扶養控除(16歳〜23歳)が終了したためです。
ちょうど現役生活の中で最も所得が多くなる時期に控除がなくなり、まさに優良納税者となるわけです。もちろん納税は国民の義務ですので納めないわけにはいきませんが、源泉徴収にて納めた税金も、マンション経営のメリットである節税効果にて一部還付金を受けることができます。

マンション経営で減税となる例

Aさんの場合 ※4人家族(妻・大学生2人) 年収800万円
ただし、節税の効果に関しては一生涯続くものではありません。ご自身の所得とマンション経営を行なうにあたり掛る経費によって変動するものなので、あくまで付加価値として考えたほうがよいでしょう。

子供が大学生(扶養内)の場合

子供が社会人(扶養外)になると

ただし、節税の効果に関しては一生涯続くものではなく、ご自身の所得とマンション経営における経費により変動するものなので、あくまで付加価値として考えたほうがよろしいでしょう。

ポイント
  • 源泉徴収されている所得税・住民税を取り返せる

ご自身や子供の住まいとして

マンションは自己所有の資産です。ご自身やご親族の住まいとして使うこともできます。
現在、「転勤などで賃貸住宅に家賃を支払いながら暮らしている。」「子供が大学進学のため上京していて賃貸住宅を借りて住んでいる。」という方も多いと思います。
「家賃を払い続けるのはもったいないな・・・。」と感じたことはありませんか。
家賃はいくら支払っても自分の資産にはなりませんが、マンションを購入して家賃を払う代わりにローンを返済しながら住むという方法もあります。将来的に、地元に戻ったり、子供が大学を卒業して使わなくなったりした時は貸し出せば良いのです。そうすれば、自己使用している間も家賃は払い捨てではなく、ローンの返済に当たっていますので資産形成をしていることになります。

ポイント
  • 払い捨ての家賃を自分の資産に変えられる
 
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