マンションQ&A

Q.どのような人がオーナーになっているのですか?

A.20代から70代の方まで幅広く購入いただいています。

年金不安が拡大してきているので、退職後は家賃収入を個人年金としたいと考える方が多くなってきています。少額の自己資金ではじめられて、長期のローンが生命保険代わりにもなるので、主なご購入者は20代から40代の会社員や公務員の方々です。また、ご退職後に退職金などを利用して現金でご購入をして、公的年金と合わせて老後資金とされている方もいらっしゃいます。相続税を考えて70歳を過ぎて購入する方もおります。
それぞれの年代により始める目的は様々ですので、ご生活に合わせたマンション経営をご提案させていただいています。

Q.将来、マンションの価格が値下がりするのでは?

A. 必ずしもそうとは限りません。

マンション経営はそもそも元本保証のある商品ではありません。景気の動向や、需要と供給のバランス、政策の変更など様々な状況の変化によって価格変動があります。しかし、しっかりとした建物管理をしている物件であれば、価格や価値の下落リスクを限りなく回避できます。そして、値下がりリスクは所有する立地にも大きく影響しています。現在の東京の価格帯であれば大きな値下がりリスクは考えられません。価格の値下がりは購入物件の管理や立地によって回避できます。

Q.建物が古くなると家賃は下がるのですか?

A. 立地と管理がしっかりしていれば大丈夫。

サークフルエステートは東京都心のマンション経営に特化しています。都心23区内で駅まで徒歩10分以内の立地条件に恵まれたマンションは古くなっても家賃への影響があまりありません。そもそも家賃は、築年数に比例するわけではなく、借手需要の有無に影響するものです。とはいえ、管理がずさんであれば例外もうまれますので立地と管理がポイントです。新しいマンションが次々と建つような土地が余っている地域や、需要がなくなってしまうような地域を避けることが重要です。特に単身者用の物件の家賃相場は、景気変動の影響をほとんど受けることなく安定しているので安心です。

Q.長期間、空室になる心配はありませんか?

A.立地と家賃設定がポイントです。

マンション経営をするにあたり、空室に対しては誰しもが心配することです。
空室リスク回避のポイントは、まずは立地です。サークフルエステートは東京都内さらには23区内の駅近物件をお勧めしています。今後、全国的に少子化による人口減少が予想されますが、東京では単身者の晩婚化、大学進学率の増加、単身赴任者の増加、海外からの流入などが顕著です。東京都に関しては今後も社会増があり、人口も増加します。さらには福利厚生の社宅・独身寮などを廃止する企業も増え、賃貸需要も高まります。単身者に人気の都心エリアや利便性の良い路線、駅近物件であれば入居率も非常に高くなります。
もう一つが物件の設定賃料です。いくら場所がよくても賃料相場からかけ離れた賃料設定をしたのでは借手は付きづらくなります。新築・中古物件問わず、相場賃料を確認したうえでの賃料設定が必要です。
サークフルエステートでは、賃貸需要の高い、エリア、路線、駅近の物件を選定しています。さらに賃料相場をチェックして空室リスクの心配が無くなるようなマンション経営をご提案させていただいています。

Q.将来、金利が上昇したときは、どうすべき?

A. 一部繰り上げ返済で、利息の負担を減らせます。

現在のほとんど利息のつかない低金利の状況は、預貯金を増やしたい人にとっては歓迎できないものの、ローンを利用する人にとっては絶好のチャンス。しかし、現在の状況がずっと続くとは限りません。今後、金利が上昇しはじめた場合は、余剰資金を使って元金の一部繰り上げ返済をすることで利息の負担を軽減することができます。サークフルエステートでは返済シミュレーションの見直し、ご相談など随時受け付けております。もちろん、金利上昇=景気回復ですので、家賃や価格が上昇する好影響を受ける可能性も大きく、心配事ばかりではありません。

Q.他でローン(住宅ローン・オートローンなど)を組んでいますがさらにローンは組めますか?

A. ご相談下さい。

ただし、お借入の残額や内容、ご年収、ご勤務先などの条件や検討物件の諸条件により、融資の可否や金額、年数が判断されます。無料にて融資シミュレーションの作成や、ご相談など受けつけていますので、お気軽にご相談下さい。

Q.購入したマンションが古くなった時、たくさん補修費がかかるのでは?

A. 大きな負担が掛ることはありません。

まず、「共用部分」に関しては、通常築20年前後で大規模修繕工事や共用設備の修繕や交換を行います。その際、管理組合の修繕積立金から拠出いたしますので、突然の大きな支出の心配はございません。長期修繕計画のもと、将来的な負担が掛らないように計画されています。さらに近年、マンションを建築する際に、外壁をタイル張りにしたりパイプスペースを設けたりと、ランニングコストや修繕コストを最小限に抑える構造になっています。

Q.マンションを持つと、滞納やトラブルなどいろいろと、煩わしいのでは?

A.オーナー様に代わって、すべての賃貸住宅管理業務を代行します。

よく、「マンション経営は、面倒では?」「専門的な業務だから、自分にはムリなのでは?」「経営する時間がないのだけれど、どうすればいい?」といったご質問をいただきます。サークフルエステートでは入居者の募集、賃貸借契約の締結、家賃の集金、クレーム・トラブル対応、退去後のリフォーム手配など賃貸管理について責任をもって代行させていただきます。購入後のわずらわしさは全くと言っていいほどありません。ご要望により、確定申告のアドバイス等もさせて頂いています。お仕事のお忙しい方、地方にお住まいの方でも安心してマンション経営を行えます。

Q.マンションの寿命はどのくらいなのですか?

A. 定期的な補修で90年以上の寿命があるとされています。

マンション寿命は一般的に60年前後と言われていますが、長期的修繕計画に基づく定期的な補修により、マンションの寿命は延ばせます。一般的にコンクリートの中性化する速度は30年間に1cm進むといわれます。建築基準法では昭和56年以降の鉄筋にかぶせるコンクリートの厚さは3cm以上と規定されていますから、理論的には90年保たれることになります。さらに最近ではタイル貼り等の外壁を使用し、定期的に補修をしていますので、さらに寿命は延びます。

Q.将来、売却することはできますか?

A. もちろん、可能です。

都心のワンルームマンションは、入居者がついたままでも売却できるため(オーナーチェンジ)、他の不動産に比べると、最も流動性が高い商品です。都心の賃貸需要が多い物件ならば売買の需要も多いので売却に時間がかかりません。サークフルエステートでは情報ネットワークを駆使して、売却のお手伝いをいたします。

Q.もし、地震があったら、どうなるの?

A. 建築基準法改正後のマンションが比較的安心です。

実際に阪神大震災においては新耐震設計のマンションの被害は少なく、特にワンルームマンションが倒壊した事例はありませんでした。
地震大国と言われる日本の建築技術水準は世界的にも非常に高いと言えます。昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準(震度6強程度の地震に対しても倒壊しない)の建築になっているので安心です。さらに単身者用のコンパクトマンションはテナントやファミリーマンションに比べお部屋の間口が狭く、壁が柱の役割になりますので、より一層耐震に優れた建築物になります。そのほか、土地の地盤などを確認することでより安心いただけます。地震保険もオプションで加入できます。

Q.潟Tークフルエステートや管理会社が倒産したらどうなるのですか?

A.オーナー様には影響ありません。

万が一、サークフルエステートが倒産してもマンションの所有権はオーナー様にありますので、購入した会社や管理会社が倒産しようが財産は守られます。ワンルームマンションの場合は人気のあるエリアや優れた設備があれば管理したいと申し出る管理会社はいくらでもあるので問題ありません。しかし、サークフルエステートではオーナー様に迷惑をおかけしないように、万全の経営体制をとっておりますのでご安心下さい。

 
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