マンション経営のメリット

投資をするにあたっては、事前にさまざまなリスクについて理解しておくことが大切です。しかし、現実にはリスクを十分に理解ができていないまま投資をしている場合も多いといえます。不動産投資で失敗しないためには客観的な分析が必要です。

1.知識不足のリスク

不動産や不動産投資の知識不足が原因で、大きな問題に発展してしまうことがあります。一般に、投資をする金融商品にリスクがあると思われがちですが、実は投資家自身にもリスクがあります。知識が不足していると、マンション経営の仕組やリスク・リターンを正しく理解できないため、思わぬリスクを被ったりします。
例えば、「利回りが高い」という説明で不動産会社に紹介されたものの、価格は安いが、実際はランニングコストが高くつき、結果、損をするような物件を購入してしまった、というのは最近よく聞く話です。まずは不動産投資に関する知識を身に付ける事が、リスクを軽減させる最も有効な方法です。

2.少子化で、賃貸需要が減小

リスク回避のためには、利回りや価格よりも好立地・好条件の物件を重要視し選択するのが一番です。少子高齢化が将来、若年層を中心とした賃貸マンション需要の縮小につながることは確かですが、都心部のワンルームマンションについては、毎年新しく上京してくる方々の参入を見込むことができます。東京都心部に限って見てみると、都心回帰現象と未婚者・離婚者の増加に伴う単身世帯の増加により、都心部における賃貸物件の需要は年々増えてきているのです。
また、法人のお客様を対象とした賃貸社宅や、商用での出張・派遣・長期滞在など、少子化の影響が少ない需要を取り込める点も、都心部ならではの強みです。

3.建物の老朽化による家賃の下落

地方の物件では建物や設備の老朽化が激しくなると、入居者は新しい物件に流れていってしまい、賃料が下がるといった現象が顕著に現れます。しかし東京では好立地のマンションに限るとそのような現象はほとんど起こりません。
賃料は、立地条件・グレード・管理内容などに大きく左右されるため、やはり、物件は立地条件が良く、しっかりした管理体制の物件が投資に適しています。東京23区内の駅から至近の物件で、かつメンテナンスがしっかりしていれば、安心と考えていいと思われます。
経年に伴う建物の老朽化は、定期的にメンテナンスをすることで、最小限に抑えることができます。修繕には多額の修繕金がかかりますが、物件によっては修繕計画がなく、積立金がたまっていないなどもありますのでよくチェックしましょう。

4.流動性が低いリスク

不動産は他の資産と比べ、流動性が低いと言われる商品です。流動性が低いとは、売却に時間がかかるということです。他の投資商品のように今日買って明日売って換金するというわけにはいきません。
しかし、都心のワンルームマンションは、入居者がついたまま売却できるため、別荘地や地方の不動産に比べると流動性は高いと言えます。さらに、ワンルームマンションとファミリータイプマンションを比較した場合、ワンルームマンションは人に貸して家賃収入を得るという投資需要のため、日本全国の方が販売対象ですが、ファミリータイプはそこに住みたいという実需目的の購入者層だけなので、ファミリータイプマンションに比べて流動性が高いと言えるでしょう。
しかし、売却する際は3ヶ月から半年くらい期間に余裕を持って売却することが大事です。

5.金利変動によるリスク

不動産投資において、キャッシュフローに一番大きな影響を与えるのがローン金利です。殆どの金融機関では変動金利なので長期投資の不動産投資の場合には「金利の上昇」は大きな不動産投資リスクのひとつです。ローン期間中に変動金利が上昇するとキャッシュフローが悪くなります。ある程度の余裕資金が貯まったら、繰上返済をし、支払い金利総額を下げることが効果的です。

6.税制変動によるリスク

現在では不動産デフレを少しでも克服し、不動産流通を促進させようという観点から時限的に軽減されています。しかし、本則の税額に戻る可能性もあります。
不動産は取得時、保有時、売却時とそれぞれの場面においてさまざまな税金が課されています。この税金の仕組みによって、不動産保有時のコストが上下することになります。それぞれの改正の内容によって適用期日が決められますので税制改正の内容を踏まえて投資のタイミングを見計らうことも、上手なマンション経営戦略のポイントになります。

7.空室や家賃滞納が続くリスク

購入した投資用マンションが必ず入居者が入り、年間を通じて常に満室状態であるという保証はありません。常に入居者を確保出来るとは限らないので、適正な家賃設定が必要になってきます。変に高い利回りの物件は適正家賃ではない場合もあるので気を付けましょう。
家賃保証制度もどこの会社でも行われていますが、安易に家賃保証だから大丈夫と考えるのは危険です。家賃保証は永遠ではありません。家賃収入の安定した確保は、マンションの投資・経営の一番大きなポイントです。好立地・好条件の物件を重要視し選択するのが一番空室リスクを回避出来ます。

8.地震災害のリスク

マンション経営においても耐震性に不安のない物件を選ぶことはとても重要です。
1981年に新耐震設計法が施行され、それ以降に建てられた物件は、耐震性に優れています。しかしこのリスクがなくなることはありません。1995年1月の阪神大震災では、72年以降に建てられたコンクリート造の建物被災数は、1972年以前に建てられたものの半数以下でした。1982年以降の建物で大破したものは皆無に等しいデータが出ています。東京カンテイの『阪神大震災マンション被害度調査報告』資料でもワンルームタイプの被害は皆無とあります。東日本大震災でも新耐震基準のマンションは倒壊していません。特に、ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べ柱や梁の数が多く、躯体の塊のようなもので耐震性は非常に高い構造になっています。
地震保険に関しては、全損しても出る保険金額は少ないですが、任意で加入出来ます。

9.管理会社の倒産

投資用マンションが成功するためには、賃貸の管理会社の存在は不可欠です。
万が一、賃貸の管理会社が破綻した場合は、自分で管理するか、新たに管理会社を探す必要が出てきます。そのような際も借り手がつきづらい物件より賃貸需要が強い物件の方が管理会社も引く手数多です。

年金不安や生活不安を解消する マンション投資セミナー開催中!! セミナーのお申し込みはこちら サークフルエステートでは、お客様のご意見、ご要望を承り、より良いサービスへの提供に活かして参ります 資料請求はこちら