定年退職後から始めるマンション経営

ゆとりある老後生活とご家族のために

60代といえば長いサラリーマン人生を終え、悠々自適なセカンドライフで自由に使える時間も増え、旅行に行ったり、趣味を楽しんだり、新しく習い事を始めたりと非常に優雅なイメージがあります。しかし、実際は理想と現実のギャップに苦しんでいる声をよく耳にします。 理想的な老後生活に近づけようと考えている方で、マンション経営を始める人が多くいらっしゃいます。

この年代になれば現金を持っていなければローンを組んで何かしようと思ってもなかなかできるものではありません。

60歳を過ぎてマンション経営を始める理由として多いのは単純に預金代わりです。金融機関の低金利に預けていてもしょうがないという事です。コンマ数パーセントの銀行預金に比べ5%前後のマンション経営は資金がある方には非常に魅力的です。

その他には相続税を考えて事業用不動産を所有する方が増えています。相続税の控除の金額が改正され、増税となりました。資産のある方々にとってみれば何か対策を考えなければ国にお金を吸い取られてしまいます。なるべく資産を残してあげたいと思う方々が購入しています。

今後は収入となる公的年金が減額されるだけではなく、生活するうえで医療費負担や消費税の増税、物価上昇(インフレ)といった消費負担も大きくなっています。長年かけて貯めた貯蓄が急激に減っていく中での生活を余儀なくされます。世界トップの長寿国日本で生活する以上、マンション経営は、長く続く自分自身の老後生活を豊かにしていく為の資産運用です。


定年退職後から始める人の目的とメリット

高利回りの一生涯の安定収入を

利回りとは、自分の資産(貯金)から生み出される利益(利息)のことです。 すなわちマンション経営においては、購入したマンション(財産)から得られる家賃(利益)のことです。

長引く低金利時代の中、すでに利回り(利息)を期待するのをあきらめた人もいるのではないでしょうか。しかし、お金は使えば減っていくものです。年金では生活資金が補えなくなった現在、低金利の金融機関、金融商品に預けておくことは財産を減らしていくことを意味します。
とはいえ、ハイリターンだからといって相場の変動により大きな損失を生むリスクの高い商品は退職者の資金の預け先としてはお勧めできません。
その点、ワンルームマンションの家賃は景気の影響を受けにくく安定した毎月の収入になります。所有中も賃貸管理、建物管理など、専門の管理会社が委託管理しますので、煩わしいことも一切ありません。

表面利回り計算

計算式:家賃×12÷購入価格×100=表面利回り

例:家賃8.5万円、購入価格2,000万円の場合
計算式:家賃8.5万円×12÷購入価格2,000万円×100

ネット利回り計算

計算式:家賃×12÷購入価格×100=ネット利回り

例:家賃8.5万円、管理・修繕積立費1万円、購入価格2,000万円の場合
計算式:家賃8.5万円-1万円×12÷購入価格2,000万円×100

実質利回り計算

ここでいう高利回りのマンション経営の目的は、やみくもにお金儲けをすることではありません。毎月入ってくる「家賃 という安定収入を得ることが目的です。大事なのは減らない財産(収入源)をつくることです。
家賃収入は、他の商品と比べて圧倒的に高利回りで尚且つ、ローリスクです。そして、預金や期間付の個人年金商品と違って"一生涯の収入"になります。
とくに、年齢を重ねれば重ねるほど医療費負担は増え、支出は大きくなります。自分の介護のために子供に負担をかけたくないと思うものです。お孫様ができればお小遣いをあげて喜ぶ顔も見たいでしょう。
もちろん、持ち続けることで、次の世代に残してあげることもできるのです。

計算式:手取家賃×12−固都税÷購入価格×100=実質利回り

例:手取り家賃7.5万円、購入価格2,000万円の場合、固都税5万円の場合
計算式:家賃7.5万円-×12−固都税5万÷購入価格2,000万円×100

ここでいう高利回りのマンション経営の目的は、財産を増やしてお金儲けをするのではなく、自由に使える家賃という安定収入を得ていける減らない財産をつくることが目的です。
他の商品と比べて、圧倒的に高利回りで家賃を受け取っていくことができ、預金や期間付の個人年金商品と違って"一生涯の収入になります。
とくに、年齢を重ねれば重ねるほど医療費負担が増えたりと支出は大きくなります。自分の介護のために子供に負担をかけたくはありませんし、お孫様ができればお小遣いをあげて喜ぶ顔も見たいでしょう。
もちろん、持ち続けることで、次の世代に残してあげることもできるのです。

現金2,000万円の場合

マンションを2,000万円で購入の場合

ポイント
  • 長期で安定した高利回り
  • 家賃収入は一生涯、取り崩しではない
  • 急激な相場変動がなく安定している
  • 管理等わずらわしいことが一切ない

奥様や子供のための相続税・贈与税対策

相続税とは親族などが死亡したことにより、財産を譲り受けた者に対してかけられる国税のことです。死亡した人を被相続人とよび、相続によって財産を承継した人を相続人とよびます。被相続人の財産を相続した相続人が相続税を負担することになります。
現在は相続税の改正により基礎控除3000万円+(600万円×法定相続人の人数 )に平成27年1月1日から変更されています。さらには税率も変更され、増税となりました。

相続税の節税効果とは、通常預貯金や株式の相続税評価は原則として時価となりますが、不動産の場合は評価課税になります。土地の相続税評価額となる「路線価」は、公示価格の80%です。公示価格を時価とすると土地は、時価の80%相当額に対して「相続税」が課されます。建物の相続税評価額である「固定資産税評価額」は、一般に、建築費の50%〜80%程度です。さらに賃貸住宅の場合、60%〜70%評価額を下げる事ができ、他の時価で評価される資産とくらべると、通常の資産評価額の40%程度まで引き下げることが出来ますので相続対策として有効的です。

ポイント
  • 長期に渡り安定した収入を得られる
  • 家賃は収益物件を売却するまで収入源になる
  • 家賃は景気や為替の変動に大きく影響せず、安定している

現金・有価証券とマンションでの相続税の比較

現金で相続した場合

マンションで相続した場合

さらに、奥様やお子様にはマンション自体の資産と、家賃収入という収入源を残すことができるのです。資産をうまく継承していくことができれば、受け継いだ資産がまた資産を生み出してくれます。

ポイント
  • 課税評価を約3分の1に縮小できる
  • 資産を循環させて新たな資産を作れる

計画的に次の世代に贈与

家賃収入の贈与は毎年110万円まで無税です。仮にマンションを現金で購入し、賃貸マンションとして運用すれば、贈与税の基礎控除額110万円までの家賃収入については、毎年無税で家族に贈与することができます。
つまり、マンションの家賃収入の贈与が無税になります。 たとえば、3人に8万円ずつ、10年間贈与した場合、贈与税は0で、しかも、2,880万円の相続財産を減らすことになり、その分相続税が軽減されます。

ポイント
  • 資産を維持しながら収益を上げられ、且つ、節税できる
 
年金不安や生活不安を解消する マンション投資セミナー開催中!! セミナーのお申し込みはこちら サークフルエステートでは、お客様のご意見、ご要望を承り、より良いサービスへの提供に活かして参ります 資料請求はこちら